Le marché immobilier de Montréal en 2024

Les prix de l'immobilier vont-il s'apprécier, ou déprécier en 2024? C'est la question qui nous revient le plus souvent ces temps-ci. Pour y répondre, il est important de considérer les mégatendances et les indicateurs clés, qui influencent ensuite  l’équilibre entre la demande et de l'offre de la région de Montréal. De plus, on doit considérer l'évolution des politiques gouvernementales et des taux d'intérêt  qui auront eux aussi un impact significatif sur les prix de l’immobilier. En analysant l’ensemble de ces facteurs, il devient possible de se faire une idée assez juste de la tendance future du marché immobilier de Montréal pour 2024.

Crise du logement

La crise du logement a déjà fait couler beaucoup d’encre dans les journaux tels que Le Devoir, La Presse, et le Journal de Montréal; mais cette crise est bien réelle.  C’est-à-dire que nous n'avons tout simplement pas suffisamment de toits pour accueillir le nombre croissant de personnes qui habitent la région de Montréal, et qui veulent y habiter. On peut noter aussi qu’il n’y a jamais eu autant de ménages uniques: des personnes qui habitent seules.  Alors qu’il y a quelques dizaines d’années, les ménages étaient composés de plus grandes familles, nous avons maintenant une grande proportion de logements à une seule chambre.  Cette situation engendre des pressions sur l’inventaire immobilier et se reflète notamment sur les prix des loyers.  Les conséquences sont aussi visibles sur les familles à plus faibles revenus qui vont adopter des mesures d’adaptation temporaires telles que de surpeupler des logements locatifs. 

La construction qui ne construit plus

Une deuxième observation intéressante est que l'industrie de la construction est pratiquement arrêtée. En raison de multiples facteurs, il est difficile pour les promoteurs immobiliers de démarrer de nouveaux projets.  Avant de lancer un projet, ils doivent notamment considérer les taux d'intérêt actuels, mais ils ont du mal aussi à obtenir un financement pour construire de nouveaux logements. En ajoutant aussi une pénurie de main-d'œuvre qualifiée, et une augmentation des coûts de cette main-d'œuvre, on comprend pourquoi les nouveaux projets immobiliers sont d’une rareté déconcertante. Pour en finir avec ce casse-tête, il y a le coût des matériaux de construction qui tend à augmenter. Ces facteurs combinés expliquent pourquoi les promoteurs et constructeurs ne construisent plus de nouveaux logements…

Politique d'immigration

Comme si ce n’était pas assez, en pleine crise du logement, alors qu’on ne construit presque pas, que pourrait-on faire de plus?  Pourquoi ne pas augmenter le nombre d’immigrants à Montréal?  En effet, dans le but de maintenir une économie en santé, réduire le manque de main-d’œuvre, et remplacer les “Boomers” qui prennent leur retraite, les gouvernements ont pour objectif économique d'accueillir un plus grand nombre d'immigrants dans les métropoles, notamment dans la région de Montréal. Nous sommes passés d'une politique de 25,000 à 30,0000 à 60,0000, puis à un certain moment, il y a quelques mois, nous avions discuté de l'accueil de 120,000 nouveaux immigrants par année, au Québec (mais dont la majorité atterrirait vraisemblablement à Montréal). (Mise à jour à la fin 2023: le Québec a finalement fixé sa politique à 65,000 nouveaux immigrants pour 2024). Ainsi, nous allons accueillir le double de nouvelles personnes, et aurons besoin de toits pour les loger. Par conséquent, ces trois critères à eux seuls viennent accentuer l’écart entre l'offre et la demande.  Vous souvenez-vous de ce qui se passe lorsque l’offre est petite et que la demande est grande?  Réponse: Les prix montent…

Les taux d'intérêt

Je sais, je sais, je vous entends déjà: “oui, mais… les taux d’intérêt?”. Les taux d’intérêt vous semblent-ils élevés? Moi, non…  Quelle est la moyenne des taux d’intérêt des 60 dernières années?  Il est de… 6%... Un taux d’intérêt de 7% vous semble élevé, car vous le comparez aux taux EXCEPTIONNELS de 2% que nous venons de connaître, mais je vous le dis tout de suite, on ne reverra pas cela de si tôt.  Il est sain pour une économie que les taux se situent entre 4.5% et 6.5%. Nous sommes donc dans la zone de ce que nous pourrions appeler un taux moyen.  Et malgré les fluctuations récentes, les taux d'intérêt sont actuellement considérés comme étant pratiquement normaux. La bonne nouvelle est que les experts ne prévoient pas une seconde montée des taux d'intérêt, mais plutôt une stabilisation à leur niveau actuel. 

source Banque du Canada

En conclusion

En considérant nos observations avec les mégatendances, nous concluons que les ingrédients sont réunis pour recréer la tempête immobilière parfaite. Nous envisageons que la pause actuelle ne durera que quelques mois et que la croissance soutenue des prix de l'immobilier à Montréal reprendra. De plus, si on se penche sur des exemples précurseurs tels que Vancouver et Toronto, nous pouvons tout à fait comprendre pourquoi les prix de Montréal vont croître;  les prix médians à Vancouver sont trois fois plus élevés qu'à Montréal, tandis que deux fois plus élevées pour Toronto. Nous savons donc clairement que les acheteurs sont prêts à investir bien davantage dans leurs logements. En terminant, si vous vous attendiez à un effondrement des prix de l'immobilier, malheureusement, je crains que ça ne se produise pas. La demande continue de surpasser l'offre, créant ainsi une situation où les prix vont reprendre leur trajectoire ascendante.  N’oubliez pas que le meilleur moment pour acheter un bien immobilier, c’est toujours “Il y a cinq ans”.